以家庭承包为核心的农村土地制度，使农民获得了独立经营集体所有土地的权利，曾经大大地促进了生产力的发展。但是随着市场经济的不断发展，农村经济结构从以种植业为主变为非农业为主以后，土地的经济价值提高，土地的资本化趋势越来越明显。由于我国农村的复杂性以及家庭承包经营方式在法律上的模糊性，不仅农民的权利没有得到很好的保护，造成了土地资源的浪费与流失，而且影响了农村规模经济的发展，笔者就此谈谈自己的一些想法。
１.土地承包经营权的主体
土地承包经营权是指法人、其他组织（非法人组织）、自然人等一切农业生产经营者依照承包合同和法律规定取得的对农民集体所有的或者国家所有由全民所有制单位、农业集体所有制单位使用的土地（指耕地）、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等进行占有和以耕地、养殖或畜牧为生产方式从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业目的生产经营使用并获得收益的权利。从定义可知，土地承包经营权的主体不能像在有些地方只能是集体经济组织的个人、家庭和集体组织。其实，不应该有任何限制，应该包括一切民事主体，即还应包括自然人、法人、其他组织（非法人组织）。同时也要相应地解决发包方主体问题，集体土地所有权主体在很多地方实际中认识不一致。村民小组作为农村最基层的经济组织，但由于组织分散、实力薄弱、构成单一、管理水平低等问题，难以成为集体土地所有权的主体。农村经济集体组织则范围太宽，以追求利润最大化的农民集体组织，不能完全代表集体的整体和长远利益，也不能成为集体土地所有权的主体。而村民委员会可作为具有独立完整财产权利的法人实体，可以在法律规定的范围内享有对土地的占有、使用、收益、分配权利，可以通过对集体土地的发包、出租、入股、抵押等依法实现其所有权。其中乡镇集体所有的土地主要包括：（１）过去已经属于公社所有的土地，由乡镇企事业单位使用的土地；（２）过去经依法批准使用的集体土地依法被用地单位进行了补偿和安置，所有权已经转为乡（镇）所有，但乡（镇）人民政府以国家征用土地的形式占用村集体土地的，土地所有权应属于国有。其余的集体土地所有权为村集体所有。
２．土地承包经营权的法律特征
（１）土地承包经营权具有排他性。
在已经设立了土地承包经营权的土地上不能再设立同样性质的承包经营权。在将土地承包经营权转让的时候，如把转让的土地承包经营权认为是债权，则二次的土地承包经营权则为债权。
（２）土地承包经营权的客体或标的物。
指土地承包权人享有权利和承担义务所指向的对象――集体所有的特定的土地。但是它受到诸如年限、用途等的限制。
（３）权利所有人对承包经营权实行处分权。
因为农用土地是集体所有的，所以权利人只能对土地实行占有权、使用权和收益权，只能对土地承包经营权实行处分权，不能对土地实行处分权。
３.土地承包经营权的内容
既然土地承包经营权是物权，就应该符合物权法定的原则。应该赋予土地承包经营权人的权利：（１）占有权。土地承包权人对土地所有权人的土地直接控制并支配的权利。（２）使用权。土地承包经营权人对土地所有人的土地，按照其属性、约定用途等进行目的使用的权利。（３）收益权。土地承包经营权人获取土地上所产生的利益的权利。（４）承租权。土地承包经营权人将土地使用权出租给别人使用，承租人依照合同以及法律的规定享有权利。承租人除享有一定的使用权外，在土地承包权人转让土地承包权时，享有优先承包权。（５）设立抵押权。土地承包权人有权将自己的承包权为自己或他人设定抵押。（６）转让权。土地承包权人在依法取得土地承包经营权后，有权依法自由转让土地承包权，而不必征得发包人的同意。受让人应该遵守原来的发包合同的用途、年限等原合同约定的条款。（７）退包权。到了合同规定的期限，承包权人有权解除原来签订的承包合同。（８）入股权。土地承包经营权人有权以其土地承包经营权折价入伙或者入股。（９）优先的续期承包权。土地承包经营合同一般有一定的期限，期限到了，承包人有权在同等的条件下优先续签合同。（１０）相邻权。基于法律的规定在相邻的土地使用权人之间产生的权利，主要包括人通行、水通过等方面的权利。相邻权法律赋予土地使用权相邻一方的权利，同时也是法律对相邻另一方使用权的限制。（１１）物权的请求权。即当土地承包权人在自己的土地遭受到了他人的不法侵害时，有权行使土地承包经营权的请求权――停止侵害、消除危险、返回土地，恢复原状等权利。（１２）取回权和补偿权。土地承包权人有权取回为其所有的土地附着物；如果土地的附着物无法取回或取回有损害土地的情况时，则可以要求下一轮的土地承包权人给予合适的补偿。
土地承包权人的义务：（１）支付土地承包金的义务。（２）按合同规定使用土地。（３）保护和维护土地的义务。（４）承担有关的税费的义务。（５）其他的法定义务。
４.土地承包经营合同是民事合同、物权合同
集体土地的代表村民委员会虽然有行政职能，但是当其作为土地承包合同发包人的直接目的并不是履行行政职能，它只是作为集体土地的产权代表，与承包人按照平等、自愿、有偿的原则建立民事法律关系，也即是说发包人具有双重身份，反映的是平等主体之间等价有偿的法律，它符合《民法通则》有关规定的民事合同。同时，因为我国采用实质登记，在规定种种物权变动法律条件时，均规定不动产物权不经登记不生效的一般原则，所以土地承包经营合同，是物权合同，具有绝对性。
５.加强土地承包经营权的登记
在我国，土地登记法律规定不充分。我国法律明确规定了建立土地登记制度。《土地登记规则》第二条规定：土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权及其他项权利的登记。以上各类土地应该属于物权的范畴，按照“物权法定”的基本原则和“不动产的公示”，各项权利的发生、变动和消灭都应该按照法律的规定进行登记。但是在实际中，关于集体土地的所有权，集体土地的使用权、权限、时间都没有明确的规定其权利和义务，也没有规定如何操作。同时土地登记制度构架体系松散，农地、林地、草地、养殖各自为“证”，多头管理，造成现实的混乱。土地登记部门的工作失误赔偿等法律措施还没有完善。所以必须按照法律规定的程序，必须有法定的登记机关。
（１）统一法律依据。虽然我国有很多的法律法规和规章，如《中华人民共和国土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》、《土地登记规则》、《土地登记条例》等，但是都没有一个很具体的具有可操作性法律法规，因此应该制定一个统一的具有可行性的法律来规范。
（２）统一登记机关。在划定地类标准的基础上，具体工作应该由县级以上土地管理部门负责。土地管理部门依法履行土地登记职责，任何单位不能阻挠、干预。
（３）统一登记效力。土地登记必须统一规定登记的效力，并将其确定为各种具体的法律制度。
土地承包经营权登记簿不仅公示使用权人的物权?而且具有交易相对人据以享有真正的物权的效力，为推动了土地资本化创造了很好的条件，如土地使用权证券化，设立土地的抵押、转让、折价入股等形式。
６.土地承包经营权的设立、变更、解除
(１)土地承包经营权的设立。
①土地承包合同的设立。它是土地承包经营权的主要方式；②继受取得。主要方式：转让?包括买卖、赠予或者其他方式?、继承、抵押等。
（２）土地承包权的变更。
对土地承包经营权的主体、客体、内容等所作的改变：①承包双方经协商同意，并在不损害国家或集体利益的前提下对变更达成一致的协议；②国家税收、价格等政策的调整、使收益情况发生重大变化而严重影响一方利益；③因不可抗拒的原因、使合同部分无法履行。
土地承包经营权主体的变更，包括分户、合并、合伙、转让和转包等几种形式；客体的变更，指承包的土地和其他自然资源因某些情况的出现而增加或者减少；内容的变更，指承包合同中规定的内容，如承包期、承包的指标、承包的对象等改变。
（３）土地承包经营权的消灭。
主要有以下几种情况：①承包双方协商一致同意解除承包经营合同的；②承包期限到期；③国家对土地的征用、规划等政策原因造成解除合同；④承包人进行破坏性开发、掠夺性生产经营，经发包人劝阻无效，依法解除合同；⑤因为不可抗力，致使合同全部无法履行；⑥当事人因死亡、丧失承包能力、迁移、犯罪等原因失去主体资格。（武汉大学资源与环境科学学院 詹长根 尤秋阳）
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